“碳達峰、碳中和”目標之下，綠色低碳、節(jié)能環(huán)保理念逐漸成為社會和企業(yè)的關注重點。二十大報告提出，“加快發(fā)展方式綠色轉型，推進各類資源節(jié)約集約利用，加快節(jié)能降碳先進技術研發(fā)和推廣應用，推動形成綠色低碳的生產方式和生活方式”，強調要以更大的責任和擔當，推動綠色發(fā)展。

為了貫徹綠色發(fā)展理念，如期實現“碳達峰、碳中和”目標，推動房地產行業(yè)綠色轉型已迫在眉睫�！丁笆�四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》和《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展規(guī)劃》要求實現房地產業(yè)綠色低碳發(fā)展，切實提高發(fā)展質量和效益，推動裝配式建筑和綠色建造方式發(fā)展。在綠色低碳發(fā)展趨勢下，房企如何應對變化、抓住機遇，是行業(yè)面臨的一個重要的挑戰(zhàn)。

一、“雙碳”戰(zhàn)略概念界定與研究前沿

2020年9月，國家主席習近平在聯合國大會上向世界宣布了2030年前實現“碳達峰”、2060年前實現“碳中和”的目標。這一莊嚴承諾彰顯出我國積極應對氣候變化的大國擔當，也是我國貫徹新發(fā)展理念，推動高質量發(fā)展的必然要求。

隨著“雙碳”目標的提出，ESG理念與EOD發(fā)展模式成為“雙碳”目標的重要抓手。ESG即環(huán)境、社會和公司治理，是一種關注企業(yè)環(huán)境、社會、治理績效而非財務績效的投資理念和企業(yè)評價標準。基于ESG評價，投資者可以通過觀測企業(yè)ESG績效、評估其投資行為和企業(yè)（投資對象）在促進經濟可持續(xù)發(fā)展、履行社會責任等方面的貢獻。

EOD即生態(tài)環(huán)境導向的開發(fā)模式（Ecology-Oriented Development），基于生態(tài)環(huán)境和產業(yè)化一體化的思維，通過改善環(huán)境，用優(yōu)良的生態(tài)基底吸引產業(yè)和人口，并將環(huán)境效應帶來的社會效益增值進行提前鎖定，實現區(qū)域整體溢價增值，以此實現對環(huán)保產業(yè)的反哺，從而實現社會可持續(xù)發(fā)展。

ESG和EOD都是實現“雙碳”目標的重要路徑，為高能耗類型行業(yè)帶來挑戰(zhàn)的同時，也為我國產業(yè)結構升級、能源結構調整、新能源開發(fā)利用、創(chuàng)新技術發(fā)展帶來了重要機遇。

在“雙碳”目標驅動之下，房企紛紛發(fā)力建筑領域的綠色可持續(xù)發(fā)展。目前，碧桂園、萬科、龍湖、華潤置地等典型房企均已在踐行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。為重塑競爭格局、實現轉型升級，房企對綠色施工、綠色建筑、綠色運營等方面的重視程度日漸提升。在“雙碳”目標的驅動之下，房地產行業(yè)的價值鏈開始加速重構，積極探索可持續(xù)發(fā)展道路，并將影響力擴大至產業(yè)鏈、生態(tài)圈。

二、“雙碳”戰(zhàn)略政策背景與導向趨勢

（一）“雙碳”戰(zhàn)略政策背景和發(fā)展現狀

“十四五”開局，中國陸續(xù)發(fā)布重點領域和行業(yè)碳達峰實施方案和一系列保障措施，構建起碳達峰、碳中和“1+N”政策體系�！蛾P于完整準確全面貫徹新發(fā)展理念做好碳達峰碳中和工作的意見》立足新發(fā)展階段、堅持系統(tǒng)觀念，提出10方面31項重點任務，明確了碳達峰、碳中和工作的路線圖、施工圖�！�2030年前碳達峰行動方案》明確了各地區(qū)、各領域、各行業(yè)目標任務，旨在加快實現生產生活方式綠色變革，推動經濟社會發(fā)展建立在資源高效利用和綠色低碳發(fā)展的基礎之上，以確保如期實現2030年碳達峰目標�！兑庖姟泛汀斗桨浮肥恰�1+N”政策體系的基石，在頂層設計的引導下，從國家層面到各行業(yè)主管部門和地方政府，層層部署碳達峰、碳中和的相關政策和措施，形成了完整的政策體系。

目前，中國的碳市場已經成為僅次于歐盟的第二大市場，平均成交價格從2016年起穩(wěn)步回升，碳交易市場活躍度不斷增強。在低碳技術研發(fā)上主要集中在四個方面：一是重點突破零碳電力技術，二是推進零碳非電能源技術應用的商業(yè)化進程，三是發(fā)展節(jié)能（節(jié)材）+資源重復循環(huán)利用相結合的新技術，四是部署增匯技術和負排技術。

（二）“雙碳”戰(zhàn)略下房地產政策導向和發(fā)展趨勢

房地產作為國民經濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)，擁有著巨大的減排潛力。國家政策強調要促進房地產行業(yè)低碳技術的研發(fā)和推廣、大力發(fā)展低碳節(jié)能建筑、提升建筑和基礎設施運行的智能化管理水平、深化可再生能源建筑運用，以推動人居環(huán)境質量大幅改善、建筑節(jié)能水平大幅提升、綠色生活方式普遍形成、綠色低碳運行初步實現。同時，各地政府積極部署綠色建筑的發(fā)展規(guī)劃，特別關注在新建建筑和政府投資的建設項目中綠色建筑的占比。

為了提高建設綠色建筑的積極性，各地出臺了一系列綠色建筑激勵政策，包括財政補貼、優(yōu)先評獎、信貸金融支持、減免城市配套費用等。其中，31個省區(qū)市出臺了綠色建筑補貼政策，明確了我國各地對星級綠色建筑的財政補貼額度和范圍。

在“雙碳”目標下，節(jié)能減排成為工業(yè)化發(fā)展進程的新命題，房地產及關聯產業(yè)發(fā)展模式的轉型，是我國實現“雙碳”目標的關鍵環(huán)節(jié)。此外，疫情之下人們對住宅、社區(qū)的安全性、健康性、功能性等提出更高需求，進一步驅動房地產向綠色低碳轉型，綠色健康地產發(fā)展進入加速期。

綠色健康地產以綠色建筑為主要構成，在整個項目開發(fā)中以節(jié)能減排及環(huán)境保護為目標。綠色建筑指在建筑的全壽命周期內，最大限度地節(jié)約資源，保護環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、舒適和高效的使用空間。發(fā)展和推廣綠色建筑是國家在建筑領域的方向之一。

在綠色建筑體系下，裝配式建筑迎來發(fā)展新契機。由于裝配式建筑具有縮短現場建造時間、減少材料浪費、減少人工作業(yè)和現場濕法作業(yè)，受到了國家政策的大力支持。隨著裝配式建筑的技術研究逐漸改善、勞動力成本上升以及國家政策層面上的扶持，我國正迎來裝配式建筑發(fā)展的新階段。綠色化裝配式建筑是建筑工業(yè)化、產業(yè)現代化發(fā)展的最重要標志，新型的綠色化裝配建筑體系必然在未來的建筑中廣泛應用。

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三、房地產“雙碳”戰(zhàn)略與實踐

（一）項目設計

1.建筑本體設計推動低碳建設

低碳建筑本體設計有三方面的要求：一是因地制宜，根據本地氣候特點開展建筑外形和朝向設計、考慮日照方向、風向等外部因素、結合能源技術，最大化對風能、太陽能進行利用或轉化；二是通過對建筑墻體、窗戶、雨棚等方面的設計，實現自然通風、光照、建筑降溫、節(jié)能等多方面的需求；三是生態(tài)園林、立體綠化、空中花園等新興綠化設計大量融入，從而實現環(huán)境優(yōu)化、固氧釋碳，減少建筑耗能，降低熱島效應。

例如金科基于對未來建筑的系統(tǒng)性思考，以及對市場趨勢及客戶需求的洞察，發(fā)布了專屬的產品內核體系——“生命建筑”：包含智慧體、有機體、基因體三大特征體，并基于此打造了“生命建筑”產品體系：綠色建筑—綠色施工—綠色設計專利，包括窗式防霾健康通風系統(tǒng)、消音環(huán)保玻璃窗、建筑物室內溫度調節(jié)等。碧桂園總部大樓運用立體綠化建造以生態(tài)環(huán)保理念為主題的辦公大樓，外部種滿綠色植物，采用立體城市設計理念，融入垂直綠化和多維度生態(tài)景觀系統(tǒng)。

2.綠色低碳技術逐步融入

綠色低碳技術是指降低能耗、減少污染和碳排放、改善生態(tài)的各類新興技術，涵蓋節(jié)能環(huán)保、清潔生產、清潔能源、生態(tài)保護與修復、基礎設施、生態(tài)農業(yè)等領域，以及產品設計、生產、消費、回收利用各個環(huán)節(jié)。在建筑設計中融入綠色低碳技術，能有效提高建筑整體節(jié)能水平，同時提高建筑實用性。

例如珠江城市大廈以“零能耗”為最高設計目標，實際運營中也將減少逾60%的能耗,被譽為全球“最綠摩天大樓”，在降低建筑能耗、發(fā)展綠色建筑方面具有里程碑意義。

3.新能源利用的廣泛參與

房地產建筑正在不斷探索中加快減碳增綠的步伐，包括大力推進綠色建筑、實施綠色運營，大力推進節(jié)能減排等。甚至不少房企直接布局了新能源領域，不僅開拓了新的業(yè)務方向，同時立竿見影地實現了節(jié)能減排。

例如北京城建旗下公司開發(fā)的北苑家園地熱供暖項目，實現了地熱水的梯級利用，結合水源熱泵系統(tǒng)，滿足小區(qū)內的冬季供暖、夏季制冷負荷，同時提供溫泉洗浴熱水，不僅節(jié)約電能，且運行更可靠、穩(wěn)定，保證了系統(tǒng)的高效性和經濟性。南京江北新區(qū)研創(chuàng)園能源中心項目通過采用污水源熱泵+熱源塔熱泵+水蓄冷蓄熱+冷水機組+電極鍋爐+建筑光伏一體化的綜合能源系統(tǒng)，利用各種高效技術綜合利用了電能、太陽能和地熱能，推動“能源站＋數據中心”耦合模式落地，以“多‘能’互補”實現數據中心的高效、安全、節(jié)能運行。

（二）項目建造

1.綠色建材和建造技術

《綠色建造技術導則》規(guī)定優(yōu)先選用高強、高性能、高耐久、耐腐蝕、抗老化材料，延長建筑使用壽命，降低部件更換頻次，從長遠角度降低原材料消耗，實現源頭減排。同時，應建立涵蓋設計、生產、施工等不同階段的協(xié)同設計機制，按照標準化、模塊化原則對空間、構件和部品進行協(xié)同深化設計。通過生產、施工各方的前置參與，避免設計中的錯漏碰缺，提高部品部件適配性，提高工程易造性，減少返工浪費。

碧桂園子公司博智林自研的BIM系統(tǒng)和WMS系統(tǒng)以數字化管理方式大大減少建筑材料的浪費和廢棄物的產生。BIM系統(tǒng)對工地物料消耗的管理可以精確到任一樓棟、樓層、戶型，使用了多少涂料、多少塊瓷磚；WMS則會全程實時監(jiān)控物料的出庫、運輸和數據反饋，使物料數據與BIM協(xié)同平臺作出的計劃相匹配，減少了建筑材料的浪費，降低工業(yè)污染排放及碳排放。

2.施工低碳化

綠色施工是綠色建筑的關鍵環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)通過采用節(jié)能環(huán)保的新技術,實現高效、低耗、環(huán)保的施工,保證綠色建筑的“綠色核心”,增強房地產開發(fā)企業(yè)的核心競爭力,為房地產開發(fā)企業(yè)參與市場競爭提供有力的保證。

例如金科集團采取成品循環(huán)式洗車槽、可周轉鋼板路硬化、標準化裝配式防護設施、水霧降塵體系等多項綠色環(huán)保施工措施，推廣應用裝配式結構、鋁合金模板等多項節(jié)能環(huán)保施工技術，最大限度地避免、減少相關活動對環(huán)境造成的影響。同時綜合考慮環(huán)境和周邊小區(qū)的需求，圍繞節(jié)材與材料資源利用、節(jié)能與能源利用，將綠色施工理念內化于心、外化于行，降低施工期間給空氣、水、土地的影響，營造干凈、整潔、舒適、安全的施工環(huán)境。

3.裝配技術的使用

裝配式建筑把大量現場作業(yè)工作轉移到工廠進行，采用標準化設計、工廠化生產、裝配化施工、信息化管理、智能化應用，實現建筑產品節(jié)能、環(huán)保、全周期價值最大化，大幅度規(guī)避了建筑廢棄物出現，具有明顯的節(jié)能減排優(yōu)勢。

金科集團在裝配式建筑研發(fā)方面，先后制定了《裝配式技術配置標準》《裝配式混凝土住宅設計標準》《裝配式混凝土住宅設計構造圖集》《裝配式混凝土住宅質量通病防治措施》等企業(yè)技術標準和構造圖集。針對不同區(qū)域主要城市，定制專屬裝配式技術路線，使方案設計時間由原來10天減少到3天，提效約70%。

（三）項目運營

1.綠色科技

隨著人們對居住環(huán)境及居住質量要求的不斷提高，綠色科技住宅逐漸被廣泛認可。一些龍頭房企帶領行業(yè)轉變建筑業(yè)運營思路，以科技賦能運營，以創(chuàng)新驅動綠色發(fā)展。

朗詩建構BIU綠色運維社區(qū)，評估項目全生命周期碳排放，例如能耗控制、項目綠色管理、綠色交通等方面，有效改善社區(qū)綠色運營，通過綠色生活推進社區(qū)生態(tài)碳減排運動，推動社區(qū)可持續(xù)發(fā)展；陽光城進行“綠色智慧家”標準化建設，引入了行業(yè)標桿綠色監(jiān)理公司，籌建自有綠色監(jiān)理標準體系等，同時還與清華大學合作，在“綠色智慧家”產品戰(zhàn)略研究等領域進行深入研究，共同推進“綠色智慧家”新住宅產品理念的深化落地。

在綠色建筑中，最為核心的就是綠色節(jié)能技術，通過綠色建材和節(jié)能技術，可以建造更為節(jié)能環(huán)保的建筑，從而更好地保護生態(tài)環(huán)境，實現房地產與建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

為實現低耗能可持續(xù)發(fā)展路線，碧桂園服務著力于公共空間的節(jié)能改造，通過新型節(jié)能燈具，石家莊鳳凰城項目車庫每年可節(jié)省約275,940度電，每年能耗節(jié)約126,846元。同時，碧桂園服務推出了能耗管控平臺，用于管理人員對全國區(qū)域項目能耗使用情況進行監(jiān)督，大幅提高能耗用量與費用等數據分析的全面性、準確性和及時性。

2.綠色物業(yè)

物業(yè)服務與終端能源消費、資源使用具有高度的關聯性和突出的減排潛力，同時在產業(yè)鏈上下游也具備相當的影響力。物業(yè)管理行業(yè)探索低碳發(fā)展與ESG管理，既是企業(yè)節(jié)能增效的有力保障，也是行業(yè)轉型升級的必經之路。從物業(yè)服務方面切入渠道主要聚焦于節(jié)能管理、節(jié)水管理、垃圾分類、環(huán)境綠化、污染防治等五個方面。

保利物業(yè)研發(fā)國資服務4T服務模式，推出數字轉型、節(jié)能低碳服務，以數字共建助力企業(yè)高質量綠色發(fā)展。采用微服務架構、云端物聯網部署、標準化設備接口協(xié)議、AI算法等技術，實現全國停車設備和信息數據的集中管理，引進智能清潔設備，采用無線吸塵機、自動高拋機等機器，實現科學清潔；萬物梁行協(xié)助濱海云中心構建云中心智能監(jiān)控中心，進行實時可視化監(jiān)控，并不斷推動節(jié)能新設備、新技術的應用，讓綠色運營更加智慧高效。

3.綠色社區(qū)

房企和新興產業(yè)相融合，通過智慧社區(qū)、智能家居、智能建筑等完成科技賦能，將是未來房地產市場的新潮流。

例如綠地集團于2020年2月正式發(fā)布“健康宅2.0”，打造健康城區(qū)、健康社區(qū)和健康家居三大升級版健康體系。健康社區(qū)所體現的四全社區(qū)，即全區(qū)安全、頤養(yǎng)、智能、凈化；健康家居方面，通過對全屋凈化和健康戶型的升級，打造全屋系統(tǒng)分別對空氣、材料、水質、噪聲全面凈化，全面配備靈活可變家居空間系統(tǒng)、污凈分離玄關系統(tǒng)、分門別類全收納系統(tǒng)等。

4.綠色商業(yè)

綠色商場是指運用環(huán)保、健康、安全理念，實施節(jié)能減排、綠色產品銷售和廢棄物回收三位一體的實體零售企業(yè)。商務部曾提出，力爭到2022年底，全國40%以上大型商場初步達到綠色商場的創(chuàng)建要求。在此趨勢之下，越來越多的商業(yè)地產開發(fā)商加入“碳中和”的浪潮。

綠地紫金中心以“公園里的商業(yè)，商業(yè)里的公園”為理念，依托西流灣公園，地上地下雙向開發(fā)，打造出下沉式廣場、園景綠化，實現人與自然的親密接觸，購物休閑與生態(tài)綠色有機融合的有氧式消費體驗；重慶光環(huán)中心生態(tài)商業(yè)新模式利用可持續(xù)化、綠色生態(tài)型商業(yè)綜合體設計可以將人與自然、人與人、人與科技有機連接，詮釋了生態(tài)商業(yè)“綠色+商業(yè)”的模式。

四、房地產行業(yè)低碳實踐總結

房地產低碳化實踐主要聚焦在“數字科技+綠色低碳”的創(chuàng)新探索之上。設計與建造方面，以綠色建筑結構本體以及綠色材料為框架，融入綠色施工技術和新能源技術，實現設施綠色化。運營方面，以數字計算與監(jiān)測平臺為支撐，推進綠色物業(yè)與綠色生態(tài)的發(fā)展，并且通過引入綠色生態(tài)文化與低碳生活節(jié)奏，營造綠色生態(tài)氛圍，從而實現節(jié)能減排、綠色環(huán)保的可持續(xù)社會共建共享。

目前，綠色健康已經成為樓宇開發(fā)和運營最為關注的要素。商業(yè)樓宇愈加追求空間的健康與生態(tài)，倒逼房地產開發(fā)和運營“綠色”革新與升級。在城市土地存量更新的過程中，綠色低碳發(fā)展將成為行業(yè)重要方向。開發(fā)運營企業(yè)應順應趨勢，堅持綠色建筑標準，在開發(fā)中逐步推行碳排查，增加綠色產品認購，并積極開發(fā)創(chuàng)新的減碳產品服務系統(tǒng)；在運營中采用智慧管理系統(tǒng)，實施環(huán)境維護綠色行動，通過優(yōu)化管理手段節(jié)能降耗，構建健康綠色空間。

房地產向綠色低碳的轉型正在不斷推進，但由于政策、環(huán)境、需求等多重因素，智能綠色低碳模式尚不能做到全面普適與推行。在政策方面，相關政策文件與規(guī)范標準尚且不足；在驅動機制方面，企業(yè)融資渠道與環(huán)境受限，不穩(wěn)定的項目投資環(huán)境也使得綠色地產轉型緩慢；在技術方面，目前智慧綠色技術仍有發(fā)展空間，低碳綠色社會呼喚能與生活、工作情景更加深度交互融合的數字技術平臺；在運營管理方面，可以探索綠色的區(qū)域規(guī)模或社區(qū)結構，以綠色治理助力低碳實踐。